住宅ローンの繰上げ返済の特徴

2014年5月実施の2級学科試験の問題より、住宅ローンの繰上げ返済に関する問題です。

住宅ローン(全期間固定金利型)の一部繰上げ返済に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

1.住宅ローンの一部繰上げ返済には、毎月の返済額を変更せずに残りの返済期間を短くする返済期間短縮型と、返済期間を変更せずに毎月の返済額を減額する返済額軽減型がある。
2.繰上げ返済額などの他の条件が同一であれば、返済額軽減型の繰上げ返済は返済期間短縮型の繰上げ返済よりも利息の軽減効果が大きい。
3.繰上げ返済は、繰上げ返済額が一定額であれば、返済期間短縮型、返済額軽減型ともに、繰上げ実行時期が早ければ早いほど利息の軽減効果が大きくなる。
4.民間金融機関の住宅ローンを繰上げ返済する場合、金融機関により最低返済額や必要となる手数料が異なるため、事前に確認する必要がある。

住宅ローンの一部繰上げ返済をすると、当然ですが住宅ローンの残りは減ります。その残ったローンの返済をどうするかと言う問題です。具体的には、月々の返済額はそのままで期間を短くするのか、期間はそのままで月々の返済額を減らすのかを選ぶことができます。それぞれ返済期間短縮型と返済額軽減型と言います。

ということで、「1」の記述は正しいと考えていいでしょう。

返済する金額が一定の場合、返済期間が短いほうが返済する額は小さくなります。ということは、住宅ローンの返済では、返済期間短縮型のほうが返済額軽減型よりも返済額は小さくなるはずです。

これは、「2」の記述と正反対です。つまり、「2」は明らかに間違っていると考えられます。

また、当然ですが、返済の方式によらず、繰上げ返済は早ければ早いほうが有利です。これは次のように考えるとわかりやすいでしょう。

例えば500万円を借りていて、それを3年で返す計画があったとします。ちょっと極端ですが、借りた直後に300万円を繰り上げ返済したとしましょう。そうすると、実質的に借りたのは200万円ということになります。ローン開始直後から、200万円を返済する分の利息しかかかりません。

それでは、1年後に300万円の繰り上げ返済をした場合はどうでしょうか。この場合は、最初の1年は500万円借りた場合の利息がかかりますよね。

この2つを比べてみれば、どちらのほうが支払う利息が小さいかは簡単にわかるでしょう。ということで、「3」の記述は正しいことがわかります。

最後に、「4.民間金融機関の住宅ローンを繰上げ返済する場合、金融機関により最低返済額や必要となる手数料が異なるため、事前に確認する必要がある。」はその通りです。手数料体系がかなり違うようなので、事前に確認しておくのが大事です。繰り上げ返済の仕方によって、手数料がぜんぜん違う場合もありますから、注意が必要です。


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